A compra de imóveis por estrangeiros ganhou força no Brasil e já altera mercados disputados como a Zona Sul do Rio de Janeiro e o litoral de Santa Catarina, onde o aumento da demanda se mistura à alta dos aluguéis e à expansão das locações de curta temporada.
O presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Rio de Janeiro, Claudio Hermolin, afirmou que o avanço aparece principalmente nos imóveis compactos recém-lançados. “Em Ipanema e no Leblon, pesquisas mostram que 30% dessas unidades foram comercializadas para estrangeiros”, disse.
O movimento acompanha a retomada do turismo internacional e a procura por estadias mais longas depois da pandemia. O Brasil recebeu 9,2 milhões de visitantes estrangeiros em 2025, recorde para o país, e somou 4,9 milhões apenas nos cinco primeiros meses de 2026.
No Rio de Janeiro e em Florianópolis, a demanda também cresceu entre profissionais em home office e nômades digitais. A prefeitura carioca lançou em 2021 um programa para atrair esse público, que passou a considerar a compra de imóveis não apenas como hospedagem, mas como investimento.
Câmbio, residência e aluguel por temporada ampliam a procura
Em Santa Catarina, o diretor regional de relações internacionais do Creci-SC, Marco Aurélio Lievore, citou levantamento de uma imobiliária em Florianópolis em que 83% das vendas foram para argentinos interessados em apartamentos na planta. “Os empreendimentos buscados em sua grande maioria são estúdios. Há muitos estrangeiros que passam férias aqui e depois vem procurar um lugar para morar ou investir”, afirmou.
Americanos e argentinos aparecem entre os principais compradores, ao lado de europeus de países como França e Suíça, além de um interesse crescente de cidadãos dos Emirados Árabes Unidos. No caso argentino, a negociação em reais pesa a favor do Brasil, já que imóveis no país vizinho costumam ser comercializados em dólar.
Empresas de gestão de propriedades também passaram a mirar investidores de fora. A Lobie, especializada no setor, informa que a participação de estrangeiros em sua carteira saiu de cerca de 2% para 18% em três anos e que administra atualmente aproximadamente 1.620 estúdios pertencentes a investidores estrangeiros.
O interesse também se conecta à possibilidade de residência. Uma resolução do Conselho Nacional de Imigração permite que estrangeiros peçam autorização para viver no Brasil ao comprar imóvel de pelo menos R$ 1 milhão, com recursos próprios de origem externa; em Santa Catarina, Lievore aponta ainda fluxo recente de russos após a guerra na Ucrânia.
Airbnb cresce e pressiona cidades brasileiras
O Brasil já é o terceiro mercado do mundo em anúncios no Airbnb, atrás apenas de Estados Unidos e França. Desde 2022, Rio de Janeiro e Florianópolis mais que dobraram a oferta na plataforma; a AirDNA registra mais de 60 mil anúncios na capital fluminense, 36 mil na capital catarinense e mais de 61 mil em São Paulo.
A concentração chama atenção em cidades do litoral catarinense. Bombinhas, com cerca de 25 mil habitantes, tem mais de 10 mil anúncios, e a plataforma Inside Airbnb apontou a cidade no topo do ranking nacional de densidade, com 210,3 anúncios por km²; Balneário Camboriú aparece em seguida, com 138,8 por km² e mais de 10 mil anúncios ativos.
A pressão por regras já chegou ao Judiciário. Em maio, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que a locação de imóveis residenciais em condomínios para estadias de curta duração depende de autorização em assembleia com aprovação de ao menos dois terços dos condôminos, enquanto Florianópolis registrou alta de 9% nos aluguéis no último ano.
A diretora de pesquisa e comunidade do Inside Airbnb, Aline Cruviel, afirmou que a renda gerada por esse mercado se concentra em poucos proprietários. “O discurso geral é de que é uma oportunidade de renda extra aos proprietários, mas na prática é um grupo restrito que consegue gerar renda, enquanto o todo acaba pagando os custos com a alta do aluguel”, disse.
